Frågor om exploateringsavtalet

• Varför tecknas ett exploateringsavtal?

  Kommunen tecknar normalt sett exploateringsavtal med exploatörer för att i förväg reglera vem som ska betala kostnader för iordningsställande av kommunal allmän platsmark (parker, gator, gång- och cykelvägar, med mera).

   

  Ett exploateringsavtal tas enbart fram i samband med att en ny detaljplan tas fram.

• Vad ingår i exploateringsavtalet som Västerviks kommun och Slottsholmen undertecknar i samband med beslutet om detaljplanen?

  Exploateringsavtalet mellan Västerviks kommun och ALM Equity/Björn Ulvaeus anger att exploatören bland annat ska bygga ett hus med restaurang och lägenheter, gångväg, parkeringsplatser, brygganläggningar, samt ett flytande hotell i anslutning till den stora huvudbyggnaden.

  Exploateringsavtalet anger även att Västerviks kommun ska stå för insatser när det gäller infrastruktur i området. Avtalets giltighetstid gäller fram till oktober 2018. Ingen av parterna kan föra talan om avsteg mot ingånget avtal förrän avtalets utgångsdatum.

  Relaterat dokument

  Exploateringsavtal Slottsholmen (pdf, 864 kB)

• Vad anger exploateringsavtalet att Västerviks kommun ska stå för i arbetet kring Slottsholmen?

  Kommunen åtar sig att:

  • Flytta den så kallade Brovaktarstugan som stod på Slottsholmen.
  • Utföra arkeologisk undersökning och eventuell sanering av närliggande kommunal mark som senare ska säljas till exploatören.
  • Att anlägga nya parkeringsplatser i anslutning till Skeppsbrokajen.
  • Att anlägga en gångväg från statyn Spejande Sjömannen intill Lilla Strömmen till Slottsholmen.
  • Kommunen tar halva kostnaden för flytt av gästhamnens brygga.

   

  I samband med att exploateringsavtalet undertecknas uppskattades kommunens kostnader för dessa åtgärder till 4,55 miljoner kronor.

• Har Västerviks kommun tagit på sig en onaturligt stor och kostsam arbetsinsats i exploateringsavtalet för Slottsholmen 1 i jämförelse med exempelvis andra stora exploateringar?

  Kostnaderna för exploateringsavtalet är en liten del av en större satsning på stärka stråket från Lilla Strömmen till Kulbacken. Åtgärderna som omfattas innehåller bland annat nya bryggor mot Skeppsbrofjärden, ny gång- och cykelväg längs Gamlebyviken, soldäck längs Gamlebyviken, iordningställande av området kring slottsruinen, konstnärlig utsmyckning vid slottsruinen, toalettbyggnad vid slottsruinen. Av hittills budgeterade 28 miljoner kronor ingår cirka 2,5 miljoner som direkt kan kopplas till kostnader för att bygga nytt hus på Slottsholmen.

   

  Exploatören har lagt ner cirka 6 miljoner kronor för att bygga en allmän gångväg runt Slottsholmen ut mot Skeppsbrofjärden. Gångvägen kommer att överföras till kommunen efter slutbesiktning.

• Om det finns en tomtvärdering som säger att fastigheten är värd 7,2 – 10 miljoner kronor efter att nu gällande detaljplanen vunnit laga kraft, varför påstår kommunen ändå att priset för fastigheten inte varit för lågt?

  Vi tar ett resonemang om fastighetsvärdet till för säkerhet skull. Det är lite som att titta på en rättad tipsrad och därefter kritisera en spelare för att den inte visste vad alla resultat i den gångna lördagens fotbollsomgång skulle bli. 

  Vid tidpunkten då tomträtten friköptes hade inte fastigheten ännu det värdet. Då hade inte varken den första beslutade detaljplanen som senare revs upp ännu tagits fram och heller inte den andra som kom att beslutas och vinna laga kraft heller arbetats fram. Inga arkeologiska utgrävningar och saneringar hade ännu inletts på fastigheten och all teknisk projektering var i sin absoluta linda för området. Stora ekonomiska insatser har efter friköpandet av tomträtten lagts ner på att fastigheten ska kunna få det högre värderade värdet.

  Det går inte att säga att fastigheten vid tidpunkten för friköpandet av tomträtten var värd 7,2-10 miljoner kronor. Vid tidpunkten för friköpandet var tomträtten värd exakt så mycket som köpare och säljare kommer överens om. Hade köparen tyckt att priset var för högt hade tomträttsinnehavaren bara avvaktat och fortsatt att betala sin tomträttsavgäld på 67.000 kronor per år. Och dessutom hade eventuellt inte ägaren av tomträtten vågat inleda någon exploatering för fastigheten över huvud taget, om han inte också ägde själva fastigheten. Då hade heller inte fastighetens värde ökat till de värderade summorna.

• Blir det något hotell på Slottsholmen?

  Det är både för tidigt att döma av om det kommer att finnas ett flytande hotell på platsen i slutet av oktober 2018. Det är därmed för tidigt för kommunen att agera i frågan. Björn Ulvaeus har signalerat att det kommer att finnas boutiquehotellrum i Slottsholmen på de nedersta våningarna i de nybyggda husen.

   

  Om det inte blir den andel hotellrum av totala byggrätten på Slottsholmen som exploateringsavtalet anger (29% om man räknar ihop de olika byggrätterna) så är det ett avsteg mot ingånget avtal och något som parterna i så fall måste reda ut när avtalstiden löpt ut. Det finns en lydelse i exploateringsavtalet om vad som händer om respektive part inte fullgjort sina åtaganden. Hur exakt kommunen ska agera i frågan är inte Västerviks kommun redo att redogöra för just nu.

• Kan Västerviks kommun kräva ekonomisk kompensation för avtalsbrott om inte exploatören bygger något hotell på Slottsholmen?

  Det är för tidigt att svara på eftersom avtalstiden inte ännu löpt ut, men generellt kan man säga att kommuner inte i första hand tecknar exploateringsavtal med exploatörer för att säkerställa att de garanterat kommer att slutföra alla sina möjliga byggplaner i en exploatering. Ett exploateringsavtal tecknas för att i detalj avgöra vilka satsningar som kommunen och exploatören ska stå för i genomförandet av en ny detaljplan.

• Kommunens åtaganden i exploateringsavtalet har blivit dyrare än beräknat hävdar Uppdrag Granskning, varför då?

  Omständigheter som inte har varit kända vid kalkyleringstillfället skulle kunna sammanfatta skälen.

   

  Framför allt var underlaget för att bygga en gångbana på ena sidan av den befintliga bron över Stora Strömmen undermåligt. Den kalkylerade summan på två miljoner kronor för att bygga den konstruktionen räckte inte till, just nu pekar det mesta på att kostnaden slutar på runt 6 miljoner kronor.

• Har kommunens åtaganden kring Slottsholmen blivit ”mycket dyrare”, som Uppdrag Granskning påstår?

  Kostnaden kommer sannolikt att bli högre än vad som hittills budgeterats.

   

  Fördyringen av den totala investeringen i området kring Slottsholmen ligger på cirka 5 miljoner kronor av den totala budgeterade investeringen på 29 miljoner kronor. Alla har självklart rätt att bilda sig en egen uppfattning om det är en mycket stor fördyring eller inte, men det finns naturliga förklaringar till varför ingående delar blivit dyrare.

   

  Dels är det gångbron över Stora Strömmen som var felkalkylerad i ursprungliga underlaget och dessutom finns en fördyrande faktor som uppstod under byggnationen av bryggkonstruktionen mot Gamlebyviken då en lastbil och grävmaskin gled ner i viken. Förstärkningsåtgärder och säkerhetsarbete, samt  andra fördyrande kostnader göra att slutsumman för kommunens åtgärder i området kring Slottsholmen borde bli ungefär 6 miljoner kronor dyrare än kalkylerat.

   

  Kommunstyrelsen kommer också att få ett beslutsförslag för godkännande av kompletterande investeringsmedel för att klara totalkostnaden.

• Har kommunens styrande politiker fått signalerat på ett korrekt sätt om att delar av kommunens kostnader blivit dyrare än kalkylerat?

  När ett investeringsprojekt blir dyrare än kalkyl finns särskilda mått och steg som ska tas av ansvariga tjänstemän. Tidpunkten för när dessa åtgärder ska vidtas har inte passerats ännu när detta skrivs och kommunstyrelsen kommer att få en noggrann genomgång vid nästa bokslutsdragning, precis enligt regelverket.

   

  Man kan lägga till att ett investeringsbeslut av den här storleken har många delsummor som ibland fördyras och ibland blir billigare än kalkylerat. Kommunstyrelsens förvaltning ser alltid till att försöka hålla totalbudget för ett investeringsärende genom att hålla nere övriga kostnader om någon del stiger. Det är inte ett hållbart sätt att arbeta med investeringar om varje fördyring i varje del ska medföra att projektet pausas i väntan på kompletterande investeringsbeslut.

• Uppdrag Granskning hävdar att det är svårt att få insyn i exakt vad olika delar av Slottsholmenprojektet har kostat kommunen, stämmer det?

  Alla som byggt om hemma förstår att så länge ett byggprojekt pågår kan det vara svårt att varje enskild dag svara exakt hur mycket pengar som gått åt och om någon ytterligare del kan komma att bli fördyrad under slutförandet. När projekten slutförts kommer en slutredovisning självklart att sammanställas och rapporteras. 

   

  Utlämnande av offentliga allmänna handlingar är en viktig beståndsdel i den svenska offentlighetsprincipen som ska göra det möjligt för medborgare att få insyn i vad skattepengar används till. Västerviks kommun har lämnat ut många hundra handlingar i den här granskningen. Att det kan vara svårt att få sekundsnabb överblick över samtliga handlingar och deras innehåll är naturligt när det handlar om så många handlingar.

   

  Vid förfrågningstillfället fanns det ett tekniskt problem i kommunens ekonomisystem som försvårade framtagandet av en större mängd fakturor vid ett och samma tillfälle. Kommunen arbetar med en lösning och siktar på att problemet ska vara åtgärdat inom kort. 

   

  Noggrannhet när det gäller hur skattepengar används är viktigt för Västerviks kommun.